April 2015
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Vermieter einer Wohnimmobilie sind naturgemäß daran interessiert, die Aufwendungen für ihr Mietobjekt in voller Höhe als Werbungskosten abzuziehen. Dieses Ansinnen kann allerdings durchkreuzt werden, wenn sie den Wohnraum zu verbilligten Konditionen vermieten, denn § 21 Abs. 2 EStG schreibt vor, dass eine Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss, wenn die tatsächliche Miete unterhalb eines Schwellenwerts von 66 % der ortsüblichen Marktmiete liegt.

Insbesondere bei Vermietungen an nahe Angehörige birgt diese Regelung aber auch ein nicht unerhebliches Steuergestal-tungspotenzial. Denn erreicht das Entgelt für die Wohnraumüberlassung nur knapp die 66 %-Schwelle, kann der Vermieter die Werbungskosten des Vermietungsobjekts trotz verminderter Mieteinnahmen weiterhin in voller Höhe abziehen, sodass ihm de facto ein Freibetrag bis zur Höhe von einem Drittel der Marktmiete eingeräumt wird.

Wer eine verbilligte Vermietung oberhalb der 66 %-Schwelle gestalten möchte, ist zunächst einmal an einer verlässlichen und belastbaren Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete interessiert, an der er dann die Höhe seiner tatsächlichen Miete ausrichten kann. Denn geht das Finanzamt später von einer höheren Vergleichsmiete aus als der Vermieter, kann sich eine Wohnraumüberlassung im Nachhinein als verbilligte Vermietung i. S. d. § 21 Abs. 2 EStG entpuppen, sodass es zur Kürzung der Werbungskosten kommt. Streitigkeiten über die zutreffende Wertermittlung sind dann vorprogrammiert.

Wie die Hessischen Finanzämter die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln müssen, zeigt eine neue Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main (OFD) zur Wohnungsüberlassung an nahe Angehörige und Arbeitnehmer im Rahmen eines Dienstverhältnisses. Die OFD weist darauf hin, dass die ortsüblichen Marktmieten von den Finanzämtern so ermittelt werden müssen, dass sie auch in einem anschließenden Einspruchsverfahren oder finanzgerichtlichen Verfahren belastbar sind. Daher werden die Ämter die Wertfindung ausführlich dokumentieren. Gleiches gilt für den Vermieter; auch er sollte durch aussagekräftige Unterlagen später belegen können, wie er seine Vergleichsmiete ermittelt hat.

Thomas Förster