Juli 2015
ARCHIV

2
7

Die steuerlichen Fallstricke einer ausländischen Ferienimmobilie

Ferienhäuser im Ausland dienen oft als Streitobjekte mit dem Finanzamt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn diese Immobilien über eine ausländische Gesellschaft gehalten werden. Dabei kann es um sehr viel Steuern gehen, ohne dass die inländischen Steuerpflichtigen oftmals wissen, in welcher Gefahr sie sich befinden. Denn sofern für die Nutzung kein fremdübliches Entgelt vereinbart wird, sollen nach dem Urteil des BFH vom 12.06.2013 steuerpflichtige verdeckte Gewinnausschüttungen bei den inländischen Gesellschaftern gegeben sein. Hier können schnell hohe Beträge zusammenkommen. Was also tun? Der BFH nimmt bei privater Nutzung der Immobilie eine verdeckte Gewinnausschüttung an, die in Deutschland grds. mit 26,375 %, möglicherweise auch mit dem vollen Einkommensteuertarif, zu versteuern ist. Die Höhe der verdeckten Gewinnausschüttungen soll sich an einer fremdüblichen Miete orientieren und mindestens 6 % der Anschaffungskosten zzgl. eines Gewinnaufschlags von 10 % betragen.

Die vermeintlich einfachste Handlungsoption zur Vermeidung dieser Folge besteht darin, eine Nutzungsvereinbarung mit fremdüblichem Entgelt mit der Gesellschaft abzuschließen.

Eine steuerpflichtige verdeckte Gewinnausschüttung kommt auch nicht in Betracht, wenn die Leistung als Einlagenrückgewähr zu qualifizieren ist. Allerdings ist auch diese Handlungsoption mit enormen Nachteilen und Risiken verbunden.

Eine weitere Gestaltungsvariante ist die Umwandlung der Kapitalgesellschaft in eine Personengesellschaft. Durch diese Umwandlung würde das Vermögen der Immobiliengesellschaft zu Privatvermögen des Gesellschafters. Dies hat den Vorteil, dass eine verdeckte Gewinnausschüttung aus deutscher Sicht nicht mehr entstehen kann. Allerdings kann diese Lösung positive steuerliche Folgen im Ausland auslösen.

Vielfach wird die beste Handlungsoption darin bestehen, dem Gesellschafter die Immobilie wirtschaftlich gem. § 39 AO zuzurechnen, da die Gesellschaft die Immobilie doch ähnlich einem Treuhänder hält. Steuerlich hätte diese Option zur Konsequenz, dass eine verdeckte Gewinnausschüttung nicht mehr in Betracht kommt.

Ein anderer wichtiger Aspekt bei spanischen Ferienimmobilien ist die Immobiliengesellschaftsklausel im neuen Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien, die bisher fehlte. Die Finanzverwaltung will dem Vernehmen nach das Auslösen des Wegzugs des Steuertatbestands des § 6 Abs. 1 Nr. 4 AStG mit erstmaliger Anwendung des neuen Doppelbesteuerungsabkommens – ab 01.01.2013 – annehmen. Dies ist aus mehreren Gründen hochproblematisch und muss ggf. beachtet werden.